传递价值资讯
透析商业事件

日前，魔方公寓的母公司——魔方生活服务集团（以下简称“魔方生活”）向香港证券交易所提交了招股书。魔方生活也因此成为了首个赴港 IPO 的长租公寓服务平台。若魔方生活可以顺利通过聆讯并上市，或将为整个长租赛道再次赢得资本市场的关注。
 
根据招股书，魔方生活本次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购、更新技术基础设施及创新公寓产品、持续销售及营销工作、以及作为营运资金及作一般企业用途。
 
每日商业报道（www.bizvcw.com）了解到，早年，在魔方公寓之前，青客公寓和蛋壳公寓都选择了在美股上市融资。作为长租公寓第一股的青客公寓，刚上市时风光无限，但好景不长，仅两年零两个月，青客公寓就走向衰了落，不得不进入破产清算程序。无独有偶，蛋壳公寓在上市445天后，无奈也走向了退市。至于魔方公寓能否顺利IPO，后续将会如何，还有待市场验证。
 
 
营收攀升，盈亏波动较大
 
魔方公寓品牌于2009年推出，目标群体是追求优质租房生活的白领人员。不仅如此，时隔7年之后，魔方生活继续推出了9号楼公寓品牌，旨在为蓝领人员提高宿舍类的住宿解决方案。
 
截至 2022 年上半年，公司 76190 套在营公寓分布在全国26座城市。另外，2021年里，魔方生活的公寓社区由226家增加至3965家，而运营公寓则由39,030家增加接近一倍至75,887家。
 
根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。
 
2019年-2021年，魔方生活收入分别为9.46亿元、9.48亿元及14.71亿元，复合年增长率为24.7%。同期，归属股东净利润为6037万元、-2.29亿元及2.82亿元。虽然魔方生活的营业收入在不断攀升，但是净利润并不稳定，处于来回波动中，并没有实现持续性盈利。但是根据魔方生活的招股书，其净利润率却在上升：由2019年的6.7%上升至2021年的20.1%。
 

因为，魔方生活的收入很大程度上取决于其所运营的公寓数目。此前受疫情影响，魔方生活在直营模式下发展成熟的公寓社区的整体出租率由2019年的89.1%小幅下降至2020年的84.6%。但是，新开设的公寓社区则受影响严重，租赁需求被严格限制。
 
与此同时，公寓的出租率还与租金、公寓位置环境、销售与营销等因素息息相关。在季节性变化的影响下，春节前后的出租率变得较低，春节结束后与夏季毕业季的出租率可达年内高峰。这更加剧了魔方生活盈利的不稳定性。
 
尽管魔方生活在招股书中强调的是，“流动资金足以令我们顺利度过较长的不确定时期”，但是，在公司财务方面仍需要注意的是，截至2022年6月末，魔方生活服务需在一年内偿还的银行及其他借款为10.49亿元，同期公司拥有现金及银行结余为6.92亿元，不足以覆盖一年内到期的债务。
 
直营模式为主
 
从长租公寓行业整体来看，目前，尽管集中式长租公寓发展势头正好，但在市场中仍然分布较散，无法发挥规模优势。根据在营公寓数量这一指标，五大参与者只有15.8%的市场份额。另外，许多集中式长租公寓运营商隶属于房地产开发商，可以获得其规模和财富支持。独立的集中式长租公寓运营商则在此方面缺乏与之比肩的竞争力。例如，目前，包括万科、龙湖、旭辉等房企的长租公寓品牌正加大扩张步伐。
 
据弗若斯特沙利文资料，中国租赁公寓行业市场规模在2021年底已大幅增至1.8万亿元，预计到2026年底将进一步扩大到2.7万亿元，复合年增长率为8.4%。同时，预计集中式长租公寓市场将更迅速地增长，从2021年的449亿元增至2026年的1252亿元，复合年增长率为22.8%。
 

根据魔方生活目前的房源，60%以上是与机构业主签订的长期整租协议，其余则是与个人业主签订租期有长有短的房源，也就是分散式。一方面，集中式长租公寓的可持续性明显要优于分散式；另一方面，“集中式”更便于实现房屋统一改造和标准化运营等，进而实现有效降低运营成本。
 
管理方面，魔方公寓运用的主要是直营模式、加盟管理和第三方托管模式。魔方生活在招股书中对于加盟管理和第三方托管模式的描述是该模式收入维持稳定。
根据披露的财务数据，针对加盟管理和第三方托管模式，贡献给魔方生活的收入，主要来自向加盟商及委托方收取初始一次性费用，及根据加盟管理和第三方托管公寓总收入百分比持续收取管理服务费。
 
2019年-2021年及2022年上半年，来自直营模式的收入占总营收的96.2%、96.2%、94.5%、95.2%；而同期，来自加盟管理和第三方托管模式产生的收入在同期总收入中的占比仅为1.0%、2.0%、2.6%及2.1%。

关于魔方生活是否能提高加盟管理和第三方托管模式的营收占比，每日商业报道（www.bizvcw.com）向魔方生活询问，截至发稿，魔方生活并未回复。
 
虽然魔方生活以直营模式作为公司的主要收入来源，但是仍然需要警惕的是：截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度以及截至2022年6月30日止六个月，公司直营模式下管理的公寓平均出租率呈下降趋势，分别为88.0%、80.2%、86.5%及82.4%。
 
另外，在黑猫投诉网上，还有不少关于魔方公寓的投诉。投诉理由涉及7天无条件退款不肯退、网评脏乱差不实际、水电费收费超标、隔音差、管理未落实等等。对于魔方生活来说，这也是不容忽视的管理的问题，否则会酿成更大风险。