万科2023业绩会:未来两年削减付息债务超1000亿

万科2023业绩会:未来两年削减付息债务超1000亿

 

今年1-2月,全国房地产销售出现大幅下滑,百强房企销售同比腰斩,叠加境外评级机构接连看空,市场担忧情绪显著升级。

 

3月29日,万科召开2023年度业绩报告会,受到投资者广泛关注。

 

对于近期市场高度关切的问题,董事会主席郁亮于会上表示,万科管理团队坚决不躺平,未来两年削减付息债务1000亿元以上,以确保公司安全。他也相信公司过去多年在开发经营服务所建立的能力,有助于万科在行业新发展阶段成为优秀的企业。

金融机构支持力度够

 

现金流安全是第一要务。事实上,从年报财报数据来看,万科在这一轮前所未有的多重挑战下,依然是比较安全的。销售承压之下,万科已连续15年经营性现金流为正,剔除预收房款的资产负债率为65.5%,从2018年的76%的高点连续5年下降。

 

关于近期外界普遍关注的金融机构对万科的支持力度问题,万科总裁祝九胜于业绩会上表示,金融机构对万科的支持态度是肯定的,力度是足够的。2023年,万科新获融资约900亿,融资总量基本稳定,为了增加融资端的安全垫,公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案,银团贷款代表了一种合作的可能。

 

祝九胜也坦承,目前挑战主要来自三方面,一是行业大幅下行阶段,开发业务收支不平衡带来的挑战,过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差,随着交付高峰的过去,这个剪刀差压力2024年将全面下降;

 

二是融资模式改变,由于万科信用优势强,过去是行业内唯独两家以总对总模式融资为主的企业,因此从过去总对总转向项目制,比其他企业更需要适应时间,目前金融机构非常支持,会给1到3年的适应期。

 

三是部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态,与银行的贷款利率之间也存在剪刀差,公司将努力提升经营业务的EBITDA、NOI。近期公司有望成为行业内唯一一家实现三种经营性REITS的企业,也说明了公司在经营性业务的能力优势。

 

祝九胜用“两岸援声啼不住,轻舟将过三重山”,表达了对各方大力支持的感谢和跨过阶段性挑战的信心。

 

两年削减付息债务1000亿

 

对于后续的偿债安排,万科也给市场吃下“定心丸”。祝九胜表示,今年公司年末在手资金998亿,是一年内到期刚性有息负债的1.6倍,整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好了充足的安排,目前境外仅二季度还有到期债券,到期金额折合人民币约56亿左右,公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。

 

除了严守财务安全,为了提高安全垫,万科也将采取全力以赴的行动。除销售端继续坚持跑赢大势目标外,还将继续通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”,大规模增厚安全垫。通过这些行动,坚定降杠杆,未来两年削减付息债务1000亿元以上。

 

自助者天助,万科并不是在孤军奋战,除了自身全力以赴,也获得了国资大股东的大力支持。2023年11月,在万科遭遇做空危机时,深圳市国资委的积极表态,对稳定市场信心起到关键作用。之后深圳市国资委协调多家国企与万科对接,以市场化、法治化方式,推动各项具体支持措施落地。

 

2024年3月,深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT,认购份额为该基金募集份额总额的29.8%,认购金额约10亿元;2024年1月,深国资旗下投资平台深投控斥资,向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。

 

构建房地产新发展模式

 

仅靠御寒,不足以过冬。仅仅是保障现金流安全活下去,也并不足以穿越周期。

 

万科作为最早意识到行业转型的企业之一,已逐渐建立起面向房地产新发展模式的核心能力。在传统住宅产品上,万科不断提升产品品质和交付服务,高质量交付28.9万套,交付即时满意度97%,客户售后满意度97%,年内多个项目荣获鲁班奖、詹天佑奖等中国建筑行业大奖,并在交付阶段推进“交付即办证”,年内191个项目的客户在收房现场拿到房产证。

 

同时,租购并举大趋势下,万科长租公寓的规模和效率持续保持行业第一,并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利。此外,万科的居住服务也持续保持业内领先。年报显示,万科物业2023年荣获“中国住宅物业服务力TOP1企业”、“中国物业服务质量领先企业”等多项行业荣誉,并成为第三方机构发布的物业行业首份《物业管家发展白皮书》中的主要正面样本。

 

对于房地产市场的长期发展,郁亮于业绩会上表示,万科始终认为住房需求需要动态去看,未来空间依然广阔,目前存在超跌。

 

危机是一面镜子,折射出企业最真实的一面。衡量一个企业,不是看其登到顶峰的高度,而是看其在低谷时的表现。每次遇到大环境的低谷,无论是90年代的宏观经济调控,抑或是2008年的全球金融危机,都能不怨天尤人、从自身找问题、快速行动改变局面,这或许就是万科能在历史上穿越多轮周期的原因。

本文来源: 商讯杂志社 文章作者: 每日商业报道

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