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粤泰股份陷30亿债务违约 依赖出售项目“续命”两年半盈利超20亿

长江商报消息●长江商报记者 江楚雅

曾经与富力并称“华南虎”的广州粤泰集团股份有限公司(600393.SH,下称粤泰股份)如今深陷债务违约风波,不得不依靠出售项目资产“续命”。

6月5日,粤泰股份宣布,拟将旗下位于安徽淮南(楼盘)的公园天鹅湾项目80%股权和淮南洞山天鹅湾项目20%股权转让给世茂,合计对价8.39亿元。

长江商报记者粗略统计发现,粤泰股份从2017年至今的两年半时间通过已经出售项目股权等方式合计盈利超过20亿元。

然而,好景不长,随着去年7月粤泰股份宣布取消22.9亿现金收购李嘉诚江门项目60%股权的交易,粤泰股份靠出售成熟项目来扭亏难以为继,同时深陷债务危机。其年报显示,截至2018年底,逾期借款 29.52 亿元。

针对财务状况及经营状况长江商报发送采访函至粤泰股,但截至发稿之日尚未获得回复。

净利润下滑超七成

“近年,通过整体出售地产项目或者收购已较为成熟的地产项目,已经成为公司实现盈利的重要手段。”上交所在对粤泰股份2017年年报问询函中就如是直言。事实也如此,长江商报记者梳理发现,粤泰股份从2017年至今通过出售项目股权等方式合计盈利超过20亿元。

据了解,2017年粤泰股份转让淮南天鹅湾(中校区)项目,曾在当年获得8.311亿元的收益;同年,粤泰股份转让了在广州开发的房地产项目天鹅湾二期中住宅部分共计约2979平方米,总价值为1.74亿元。最终,该笔交易在粤泰股份2017年度确认营业收入1.53亿元,净利润2495.45万元。

进入2018年,粤泰股份先是转让沈阳安泰房地产开发有限公司的合同权利义务及出售债权以及终止收购沈阳市的沈阳万盈置业有限公司100%股权,获得约12.58亿元的收益。粤泰股份还发布公告称,公司拟以现金合计22.8亿元收购江门市乐活企业策划有限公司、广州市誉坤投资有限公司等交易方持有的碧海银湖公司合计60%股权。

据了解,江门碧海银湖项目原先是李嘉诚想要打造和记黄埔项目,该项目曾被计划打造成大型豪华度假旅游住宅小区,并配备星级酒店、游艇俱乐部、游艇码头和商业设施及社区配套。据了解,到2018年4月除了农业生态园外,其余项目未见进展。项目迟迟未未成形,而这块地却水涨船高,最终李嘉诚卖地套现离场。

值得注意的是,长江商报记者发现,2018年一季度,粤泰股份账面的货币资金不足4亿,流动负债近百亿,经营活动产生的现金流量净额为1.19亿元,同比下降88.25%。

上述关联交易引起上交所关注,2018年6月,上交所发出问询函直指其“依赖出售项目盈利”,提到粤泰股份能完成业绩承诺,卖项目是重要原因,并要求公司补充披露是否有足够资金完成相关交易、是否有具体的资金筹措安排,本次收购是否进一步加剧公司的债务负担。7月4日,粤泰股份宣布取消22.9亿现金收购李嘉诚江门项目60%股权的交易。

2018年的出售无法抵消亏损。2018年年报显示,粤泰股份实现营业收入约32.76亿元,同比下降41.52%,归属于上市公司股东的净利润约2.9亿元,同比下降75.17%,扣除非经常性损益后的净利润仅228.75万元,同比下滑近100%。2019年一季度公司实现营业总收入10亿,同比增长11.3%;归属于母公司所有者的净利润8021.7万,同比下降50.1%。

逾期借款接近30亿元

李嘉诚江门项目取消后,粤泰股份靠出售成熟项目来扭亏难以为继。

自2018年10月以来,粤泰股份接连爆出债务违约情况。

因涉及借款纠纷,公司及下属公司银行账户被冻结,且多处资产被查封,控股股东股权被轮候冻结,公司陷入借款纠纷案。

10月26日,粤泰股份公告称,公司全资子公司广州旭城实业有限公司(下称“广州旭城”)开发的广州荣庆二期房地产项目,虽已封顶,但尚未取得商品房预售证,暂未能进行公开销售,以致其未能筹集足额资金偿还银行借款。截至公告披露日,广州旭城与银行签订的房地产借款合同项下金额为3亿元的授信业务现已逾期,逾期金额为2.6亿元。作为担保方的粤泰股份自然也受到牵连,其表示,如被提出诉讼,公司或将要承担连带担保责任。在上述公告发布的前一天,因粤泰股份控股股东粤泰控股借款发生逾期,粤泰股份控股股东之一致行动人持有公司股权被司法冻结。

11月14日,粤泰股份公告称,因涉及借款纠纷,公司及下属公司银行账户被冻结总计11个,合计司法冻结金额10.16亿元,实际冻结金额442.37万元,且多处资产被查封。

财报显示,截至2018年12月31日,粤泰股份逾期借款为29.52亿元,并涉及较多的诉讼、仲裁事项,部分银行账户、开发项目、物业和股权、债权等被冻结或查封,逾期应付利息2.46亿元,同时,因逾期有息负债增加较大,2018年粤泰股份的财务费用同比增加37.47%,达2.87亿元,与此同时,截至2018年底,粤泰股份短期借款约37.2亿元,一年内到期的非流动负债高达29.73亿元,而截至2018年底其手持现金只有约3.91亿元。

粤泰股份试图通过各种方式缓解紧张的债务。今年4月24日,粤泰宣布获得北方国际信托提供63亿授信融资,合作期限不超过5年,年融资成本不低于11.2%。粤泰股份表示,公司2018年度未分配利润累积滚存至下一年度,以满足公司一般营运资金和未来利润分配的需求,同时用于偿还公司的债务。

中国指数研究院指出,未来随着偿债压力的加大,保持充足的现金流成为关乎生存的关键因素。随着房地产债券到期高峰到来,房企务必关注房地产债券的偿付风险,应更加重视现金流管理,以加快销售、加快现金周转。

实控人收证监局警示函

值得关注的是,粤泰股份的控股股东目前也同样处于风口浪尖。

2018年,6月20日,粤泰股份曾披露一份增持公告,公司实际控制人杨树坪计划通过公司控股股东广州粤泰控股集团或其一致行动人,自6月21日起未来9个月内增持,累计出资不低于4亿元,且不超过10亿元。

Wind数据显示,此间粤泰股份股价从6月20日的开盘价4.11元/股附近,一路下跌,并在当年10月19日最低下探1.83元/股。

但截至11月3日,增持没有丝毫进展,原因是自6月21日至今,粤泰股份股价的持续下跌导致杨树坪及粤泰控股需持续对质押股份提供现金和其他资产进行补充增信,加上融资受阻,杨树坪及粤泰控股未能按照原资金计划安排筹集到相应的增持资金。

2019年4月11日,粤泰股份发布公告称,公司及公司实际控制人杨树坪于2019年4月9日收到了广东证监局下发的行政监管措施决定书《关于对杨树坪采取出具警示函的决定》。

业内认为,粤泰股份实控人杨树坪收到广东证监局下发的警示函和其涉及的最高10亿元的“忽悠式增持”密切相关。

不久前,加加食品(002650.SZ)也被曝出“忽悠式增持”,拟增持不超过2亿元,同样一股未买,直至增持计划取消。

据了解,杨树坪增持计划未实施的原因在于所需资金未及时到位或者资本市场情况发生变化等因素。

四处受困的粤泰股份布局养老地产希望为公司带来新的利润增长点,2018年4月12日,粤泰股份宣布与关联方共同出资设立湖南粤泰仙岭湖文化旅游发展有限公司。公告显示,粤泰仙岭湖注册资本拟为1亿元整,粤泰股份出资0.7亿元,占比70%,广州桦熵投资有限公司出资0.2亿元,占比20%,粤泰股份关联方广州亿城安璟投资出资0.1亿元,占比10%。粤泰仙岭湖的成立是粤泰股份布局养老地产的重要一步,公司未来有望介入养老地产、养老院的经营管理和康复医疗行业。

业内认为,作为广州本地地产企业,粤泰股份拥有丰富的地产资源和开发经验,公司在介入养老地产和养老服务后,有望大展身手,为公司带来新的利润增长点。
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